現在の法律では住居が人々の生活の基盤であることから、賃借人の地位が保護されやすいです。
そのため、多少の賃料滞納のみでは賃貸借契約を解除することができないことが多いです。
賃料を滞納し、契約を解除するには段階を経ていく必要があります。まず、賃料滞納があった場合はすぐに賃借人及び連帯保証人に督促状を送り、賃料の支払いを催促する必要があります。督促状も段階に応じて使い分けることが有効的です。具体的には、初めて滞納した賃借人に対しては、請求額や支払い、振込先を記載し、単純に支払い督促を行い、継続的に滞納している賃借人に対しては請求額等に加えて法的処置をとる旨を記載して少し圧力をかけていくといった記載方法をとります。督促状は滞納があってからすぐに行うことが必要です。なぜなら、継続的な滞納の場合には賃料を回収することが難しくなってしまうからです。
督促状を送っても賃料が支払われない場合、弁護士に依頼して内容証明郵便によって督促をしていきます。内容証明郵便に法的拘束力はありませんが、弁護士の名前が記されていることで法的処置に発展する可能性を示唆することができ、賃借人に心理的に支払いを促進する効果が期待できます。内容証明郵便を送る際には賃料回収や賃貸借関係を専門とする弁護士に依頼するとより効果的です。
内容証明郵便によっても賃料が支払われない場合は、法的手段に出ることが一般的です。法的手段とは具体的には支払督促、少額訴訟、通常訴訟などを言います。ここでいう支払督促は裁判所によって行うものであり、支払督促によって滞納賃料の支払い、遅延損害金の請求を行うことができます。また、相手方からの異議がなければ裁判所に出頭する必要もなく、比較的短期間で手続きが終了します。
もっとも、支払督促によって建物の明け渡しまで請求することはできず、相手方から異議があれば通常訴訟に移行することになります。
少額訴訟は滞納賃料及び遅延損害金が少額（60万円以下）である場合に有効です。また、支払督促と同様に短期間で手続きを終了することができることが多いです。もっとも、建物の明渡しまで請求することはできません。
通常訴訟は一般的な民事訴訟のことを指します。通常訴訟の場合、滞納賃料・遅延損害金の請求に加えて建物の明渡しを請求することができます。そのため、賃貸借契約の解除や建物の明け渡しを請求する場合には通常訴訟で行うことが有効です。
他方、立退をしている場合などには労力の少ない支払督促や少額訴訟を行うことが得策です。
訴訟で勝訴した場合には、滞納賃料の差し押さえを行うことができます。差し押さえの対象としては預金、生命保険、不動産や給与などを差押え、強制執行を行うことにより滞納賃料に充当することができます。
滞納賃料の回収は賃借人保護の現行法上、賃貸人にとって苦労が多いです。ですので、滞納賃料回収にお困りの方は賃料回収実績の高い弁護士事務所などに相談することをお勧めします。里村総合法律事務所は賃料回収実績のノウハウを蓄積しておりますので、おなやみの方は是非一度、ご相談ください。
