物件の賃貸借契約は、借地借家法によって賃借人（借主）側の権利が厚く保護されており、賃貸借契約の更新を拒否するためには厳しい条件をクリアしなければなりません。
この記事では、賃借人に対して賃貸借契約の更新を拒否することはできるのかどうかについて解説します。
賃貸借契約の更新拒否とは
賃貸借契約は、賃借人が希望すれば更新されるのが原則です。
賃貸借契約には、「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類あります。
通常の賃貸借契約においては普通借家契約が多く、契約期間が過ぎると、その後も原則として契約が自動的に更新されます。
貸主の都合で契約更新を拒否する場合には、その理由が正当事由として認められる必要があります。
また、正当事由として認められた場合でも、賃貸借契約の更新拒否をする際には、賃貸期間満了の1年前から6か月前の間に契約更新しないことを通知しなければなりません。
一方で、定期借家契約は、賃借期間が満了した時点で契約が終了するので、更新拒否の問題は起こりません。
更新拒否の正当事由とは
借地借家法では、賃借人を保護するため、正当事由がない場合に更新拒否は禁止されており、正当事由として認められる条件は厳しく設定されています。
更新拒否の正当事由と認められる例として以下のようなケースがあります。
- 貸主がその物件を使用するなど、貸主側の状況に変化があった場合
- 賃借人に債務不履行がある場合
- 物件が老朽化した場合
それぞれについて具体的にみていきます。
貸主がその物件を使用するなど、貸主側の状況に変化があった場合
貸主の状況の変化、生活の困窮などにより貸主自身がその物件を使用する必要が出てきた場合は、正当事由として更新拒否が認められる可能性があります。
たとえば、貸主が高齢で一人での生活が難しく、家族と同居するためにその物件へ入居が必要であるような場合などが考えられます。
賃借人に債務不履行がある場合
賃借人側に賃貸借契約の債務不履行（契約違反）があった場合にも正当事由と認められることがあります。
たとえば、賃借人が家賃を何度も滞納しているような場合や、無断で建物をリフォームしているような場合、または近隣住人に対し度重なる迷惑をかけている場合などです。
また、契約違反の程度が信頼関係を損なう程度に至っているときには、賃貸借契約の解除が可能で、信頼関係を損なう程度とは、家賃を3か月以上滞納しているような状態がそれに該当します。
物件が老朽化した場合
物件が著しく老朽化し、軽微な地震や台風などで倒壊の危険性のある場合には、更新拒否の正当事由として認められる可能性が高いです。
物件の老朽化が、著しい老朽化というほどではない場合には、相応の立ち退き料の支払いをすることで、正当事由として認められることがあります。
まとめ
賃貸借契約の更新を拒否するには、貸主側に借地借家法で定められた正当事由が必要です。
また、正当事由がある場合にも、最低6か月前までには契約更新をしないことの通知をしなければなりません。
貸主として更新拒否を検討する際には、法的手続きを慎重に進める必要があるため、弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。
