共有不動産の問題点・共有物分割請求とは

共有不動産は、一見公平にみえても、いざ処分や管理をしようとすると多くのトラブルが発生します。

そうした共有状態を法的に解消する方法が、共有物分割請求です。

本記事では、共有不動産の問題点、共有物分割請求について解説します。

共有不動産の問題点とは？

不動産を含む共有物については、民法上、各共有者は他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない、とされています。

つまり、共有の土地上に、他の共有者の同意なく、建物を建てることはできませんし抵当権を設定することもできません。

他の共有者と意見の食い違いがなければよいですが、関係が疎遠になる、相続によって代替わりするなどの理由で、いつまでも他の共有者と足並みがそろい続けることは多くないと言えるでしょう。

したがって，共有不動産の使用についてはその性質上限界があります。

また、各共有者が共有物全体を勝手に第三者に売却することもできません。

共有物のうち自らの持分を売却することはできますが、上記のとおり共有持分では全体の使用について限界がありますから、たとえば2分の1の持分であっても全体の不動産の売却価格の2分の1では買い手はつかず、大幅な減額が必要となる場合が大半でしょう。

したがって、各共有者として、共有不動産を何とかしたいと考える場合にまず検討すべきは、他の共有者に持分を売却する、あるいは他の共有者から持分を購入することによって、共有不動産ではなく、一人が完全な所有権を有する不動産にできないか、という点です。

しかし、それも各共有者の経済状況や思惑によって左右されますから、必ずうまくいくわけではありません。

共有物分割請求とは？

共有物分割請求とは、複数人で共同所有している不動産や動産などの財産がある場合、そのうちのひとりが他の共有者に対して共有物の分割を請求する法的手段です。

共有状態が長く続くと、管理や処分に支障が出ることもあるため、共有関係の解消が共有物分割請求を行う最大の目的です。

とはいえ、共有物分割請求についても以下のとおり留意すべき点があります。

共有物分割請求で訴訟が必要となるケース

共有物の分割は、まず共有者全員の協議によって行うのが原則です。

しかし、協議が整わない場合や他の共有者が分割に応じない場合には、裁判所に対して共有物分割請求訴訟を提起することになります。

以下で訴訟が必要となる主なケースを紹介します。

共有者間で分割方法について意見が対立している場合

共有物を分割する方法には、現物分割と換価分割、代償分割の3種類あります。

たとえば一方は実際に土地を分ける現物分割を希望しているが、他方は売却して換価分割を希望しており双方譲らない場合などは、訴訟で解決を図ることになります。

他の共有者が分割自体を拒否している場合

共有者間の協議で、共有者のうちひとりでも反対すれば協議は成立しません。

そのため、協議で合意に至らなければ、訴訟によって解決を図ることが可能です。

共有名義不動産の現物分割が困難な場合

土地や建物などでは、現物分割が物理的に困難または不可能な場合があります。

たとえば、土地の測量ができず分割ができない場合や、土地上に建物があり分割により価値を著しく減少させる恐れがある場合などです。

その場合に、裁判所が競売を命じて不動産を売却することがあります。

共有物分割請求にかかる費用

共有物分割請求では、協議で合意が得られれば単独所有とするための登記費用などの諸経費のみで済みます。

訴訟が必要になった場合は、それに加えて訴訟対応のための弁護士費用、裁判所に納める手数料に加えて、訴訟の審理次第では不動産鑑定費用も必要になってきます。

まとめ

共有物分割請求は、共有状態を解消し、各共有者が独立して財産を取得・管理できるようにするための重要な法的手段です。

もっとも、それには費用や時間を要するため、協議が整わない場合の最終手段とも言えます。

終局的には共有物分割訴訟という手段をとることを示しながら、共有不動産について協議して解決するということは、ひとつの望ましい解決方法と言えます。

共有不動産についてお悩みの場合には、共有物分割訴訟も含めて様々な考え方があり得ますから、柔軟に考えて上手い解決に至るよう弁護士へ相談いただければと思います。